Guía completa para donar una vivienda en 2026: Costes, impuestos y beneficios fiscales.
Regalar una propiedad es un proceso generoso pero complejo. Te explicamos los tres impuestos que entran en juego y cómo evitar errores costosos.
1. ¿Dónde se paga el impuesto de Donaciones?
A diferencia del dinero, donde manda la residencia del hijo, en los inmuebles manda la ubicación del piso. Si vives en Madrid pero le regalas a tu hijo un apartamento en la playa (Alicante), se aplicará la normativa de la Comunidad Valenciana.
2. El valor del inmueble: El "Valor de Referencia"
Desde 2022, ya no puedes declarar por el valor que tú quieras o por el valor catastral. Debes usar el Valor de Referencia de Catastro. Es el valor mínimo por el que Hacienda te obliga a tributar en 2026 para evitar inspecciones y sanciones.
En los casos (cada vez menos) en que el Catastro no tiene asignado valor de referencia debemos usar la valoración que hace la Comunidad autónoma. Podemos solicitarla (algunas cobran) y por otra parte indicar que los notarios pueden acceder a estas valoraciones.
3. La factura fiscal: Los 3 impuestos
Donar una casa no es un trámite único; es un "pack" de tres tributos:
Impuesto de Donaciones
Lo paga el hijo (donatario). Es el que calculamos en nuestra web y el que tiene mayores bonificaciones familiares.
Plusvalía Municipal
Lo paga el hijo en el Ayuntamiento donde esté la casa. Depende de cuánto tiempo haya tenido la propiedad el padre.
Tenemos una calculadora de Plusvalía para capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, que puedes usar gratuitamente.
El IRPF (Renta)
¡Cuidado! Lo paga el padre (donante). Hacienda considera que el padre ha tenido una "ganancia" si la casa vale más ahora que cuando la compró.
Tenemos una calculadora de Ganancias Patrimoniales gratuita que te da el importe de IRPF correspondiente a las ganancias resultantes de esta donación.
4. La ventaja de la "Reserva de Usufructo"
Una estrategia muy común en 2026 es donar la nuda propiedad (la titularidad) y que los padres se queden con el usufructo (el derecho a vivir en ella o alquilarla). Esto reduce el valor de la donación actual y, por tanto, el impuesto a pagar hoy.
La donación de la nuda propiedad sigue teniendo los 3 impuestos anteriores. La donación de Usufructo no tiene IRPF.
5. Gastos"
Además de los impuestos señalados, la donación de una vivienda implica gastos de Notario, Registro y gestoría si le encargamos a esta que se ocupe del papeleo de los impuestos y de Registro.
Nuestra calculadora del Coste de Notario y de Registrador te da una cifra aproximada de estos costes.